Ligereza en nueva legislación sobre áreas exclusivas y comunes.
Le advierto que esta va a ser una nota de corte legal, no obstante, está escrita para todo público. Incluso espero que sea un material de consulta; algo así como "en caso de emergencia, rompa el vidrio".
El 09.07.2021 El Peruano publicó la Ley N° 31264 bajo un nombre larguísimo (verla aquí). Esta ley ha incorporado un nuevo artículo a una ley base preexistente, la Ley N° 27157. El texto legal agregado dice lo siguiente, fíjese en el inciso 4:
Artículo 51.- Obligaciones de la Junta de Propietarios ante emergencias.
En los casos (de emergencia), la Junta de Propietarios tiene la obligación de realizar las siguientes acciones:
(...)
4. Permitir a las autoridades el uso de los bienes comunes dentro del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común ante la necesidad por la emergencia sanitaria o desastre" [los paréntesis son míos].¿Se entiende? No tanto fuera del contexto que provee la sustentación del proyecto de ley del Congreso (5240/2020-CR) y el dictamen aprobado por la Comisión de Vivienda y Construcción el 03.02.2021.
Explicación:
La norma establece que las autoridades -sanitarias por ejemplo- pueden usar los bienes comunes de una propiedad donde coexisten la "propiedad exclusiva" y la "propiedad común", por ejemplo, tratándose de un edificio o condominio.
Aclaremos:
¿Bienes comunes a quiénes? A los copropietarios.
¿Qué bienes son comunes? Entre otros posibles, ascensores, sillas de ruedas, camillas, extintores.
¿Usarlos dónde? Indistintamente ya sea dentro de la "propiedad exclusiva", en su departamento por ejemplo, o dentro de la "propiedad común", por ejemplo, en un pasadizo, un patio o en el SUM (Salón de Usos Múltiples).
Entonces, esta nueva disposición legal dice que, en caso de emergencia, las autoridades del Estado pueden usar bienes comunes a los copropietarios (la camilla o la silla de ruedas del edificio, por ejemplo) ya sea dentro de zonas comunes o de zonas de propiedad exclusiva (su departamento, depósito o estacionamiento). Tome en cuenta que el Estado YA NO necesitará su permiso; es obligación de los propietarios y copropietarios "permitir" el acceso y uso.
¿Cuál es el riesgo sobre el derecho a la propiedad creado por esta modificación legal?
Que carece de precisión. En efecto:
(a) No precisa si se debe tratar de una emergencia o desastre particular de "ese" edificio o condominio o si debe tratarse de una situación general declarada por el Estado, tal como ocurre con el COVID-19.
(b) No precisa si las autoridades podrán hacer uso de los bienes comunes para atender una situación puntual dentro de la emergencia o desastre o si el uso se desarrollará durante todo el tiempo que dure esa emergencia o desastre. No es lo mismo incluso tratándose de una situación o desastre de carácter general o uno de carácter específico. Ejemplos:
Emergencia general.- La autoridad sanitaria debe entrar a un departamento cerrado para sacar a su único habitante fallecido por el COVID-19.
Emergencia específica.- La autoridad sanitaria debe entrar a un departamento cerrado, ubicado dentro de un edificio en cuarentena, para sacar a su único habitante fallecido.
Ambos casos son distintos a uno en el que esa autoridad mantenga la ocupación del patio del edificio o cualquiera de sus departamentos durante todo el tiempo que esté vigente la emergencia sanitaria general o la cuarentena específica.
(c) No precisa el aspecto económico relacionado. Si reparamos en que el uso de bienes comunes EN zonas de propiedad común o exclusiva implica necesariamente el uso de esas zonas comunes o exclusivas y, si somos conscientes de la imprecisión (b), entonces concluiremos que puede darse el caso de la ocupación prolongada en el tiempo de un área exclusiva o común.
Si es así, ¿quién asumirá el gasto de agua, energía eléctrica u otros?, ¿el Estado?, ¿el propietario exclusivo?, ¿la junta de propietarios?
(d) No precisa si el Estado usará los bienes comunes del edificio o condominio en ese mismo edificio o condominio. Es decir, tal como está redactado el texto legal, las autoridades podrían usar la camilla del edificio en ese mismo edificio, pero para atender a un tercero ajeno a él.
(e) Nada impide que se dé una situación con las 4 imprecisiones anteriores combinadas de manera simultánea. Ejemplo: La autoridad ingresa a un condominio y se asienta en un departamento durante toda la vigencia de la emergencia sanitaria para atender -con las camillas y sillas de ruedas del condominio- a las personas de la urbanización que se han visto afectadas por el COVID-19, sin que esas autoridades se pongan de acuerdo en si asumirán el pago por el consumo de agua.
De todas estas imprecisiones la más preocupante es la (d) con sus potenciales combinaciones. Imagine la situación:
Autoridades de salud notifican a la junta de propietarios que ingresarán al patio del condominio o a un departamento del edificio y establecerán ahí el centro de operaciones de la urbanización para la atención del COVID-19, para lo cual requerirán el uso de las camillas y sillas de ruedas del condominio/edificio, así como -lógicamente- generarán el consumo relacionado de agua/luz de ese condominio/edificio o departamento, hasta que se levante la emergencia sanitaria.¿Es esto realmente posible?
No del todo. Lo explicaré más adelante.
Recordemos que las normas, una vez que entran en vigor, tienen vida propia y hasta se independizan de la razón de su creación.
Por supuesto, un método de interpretación legal es el de la "intención del legislador", o sea, qué es lo que quiso decir quien creó la norma, lo que sirve para paliar o inclusive solucionar la lamentable mixtura de buena intención legislativa con malas confecciones normativas, que es lo que -en mi criterio- ha ocurrido con el numeral 4 bajo comentario.
Pero, para ello debemos tener siempre presente cuál fue esa intención, pues si el caso del ejemplo inmediato anterior ocurriese dentro de 5 años, ¿recordaremos qué quiso decir el Congreso o, por el contrario, estaremos a merced del texto literal de la ley?
Dictamen del Congreso (ver aquí):
Poco antes afirmé que no era del todo posible que ocurra la situación del último ejemplo.
Empezaré diciendo que los ejemplos de la situación (b) no son tan inventados. De hecho, el dictamen del Congreso (en adelante el Dictamen) menciona expresamente la situación ocurrida el 19.03.2020 en la que un ciudadano español -único ocupante del departamento que habitaba- falleció en el edificio Santa Ana (en Lima) a causa del COVID-19, momento en el que las autoridades sanitarias carecían de una base legal específica para retirar su cuerpo:
[Dictamen, página 49]
En ese contexto se propuso el Dictamen de la actual Ley N° 31264. O sea, no para que las autoridades ingresen y realicen una actividad prolongada en el tiempo usando los bienes comunes de los copropietarios durante toda esa instancia.
Adicionalmente, se debe entender que se trata del uso de los bienes comunes para la atención de los mismos copropietarios:
[Dictamen, página 10]
[Dictamen, página 18]
[Dictamen, página 23]
El texto de las imágenes mostradas, así como todo el Dictamen, no dice en ningún momento -ni a mi criterio da a entender- que una autoridad del Estado pueda usar los bienes comunes de una copropiedad a favor de terceros ajenos a esa copropiedad.
En el caso del ciudadano español, si esta norma hubiera existido, las autoridades sanitarias podrían haber ingresado al departamento donde falleció y retirar el cuerpo sin autorización de la junta de propietarios, usando la camilla de propiedad común del edificio Santa Ana si eso hubiese sido necesario.
Además, en el proyecto 5240/2020-CR, texto base del Dictamen, nunca se propuso "permitir" el uso de bienes comunes dentro de áreas de propiedad exclusiva o común:
[Dictamen, páginas 11-12]
Siendo recién incorporado en el Dictamen:
[Dictamen, página 31]
Note usted que, entre los numerales 3 y 5 del Dictamen ("Publicitar" y "Mantener") que son los mismos numerales 2 y 3 del proyecto base, aquél incorporó el numeral 4 ("Permitir") bajo comentario.
Básicamente en las imágenes de las páginas 10, 18 y 23 antes mostradas del Dictamen, pero sobre todo en estas dos últimas, vemos un análisis de la necesidad de usar bienes comunes a la copropiedad y de que la junta de propietarios cuente con un "protocolo" de acción para situaciones de emergencia que -se entiende- debe contener el tratamiento y permisos de ingreso y usos de áreas exclusivas o comunes por parte de la autoridad competente.
Y digo "se entiende" porque el Dictamen en ninguna ocasión emplea el término "permitir", salvo, claro está, únicamente en el texto de la ley aprobada.
Conclusión:
La autoridad competente sí puede permanecer dentro del área exclusiva o común de un edificio/condominio empleando los "bienes comunes" de los copropietarios, pero sólo a favor de esos mismos copropietarios y únicamente para ejecutar una acción puntual materia de competencia de esa autoridad.
Por eso no tiene sentido hablar de gastos, que fue el supuesto (c) analizado párrafos antes.
Por esa razón el sustento del Dictamen menciona, como máximo, el derecho de "ingreso" al edificio/condominio, no el derecho de usar (estar en) áreas de propiedad exclusiva o común:
[Dictamen, página 25]
Esta última imagen del Dictamen muestra la opinión legal del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento, indicando que, en caso la posibilidad de ingreso fuese genérica, se violaría el derecho de propiedad. Por ello se establece que sólo puede darse (i) dentro una situación de emergencia o desastre y (ii) hemos explicado, sólo durante el tiempo que demande alguna intervención puntual de la autoridad del Estado.
Así que, ya sabe, en caso alguna autoridad quiera establecerse en un área exclusiva o común de su edificio/condominio o usarlo a favor de terceros, recuerde este artículo, podría serle útil "en caso de emergencia".
Comentario final:
No existe una norma similar tratándose de propiedades donde sólo existe el régimen de propiedad exclusiva. Dicho en fácil: casas o predios/terrenos, en los que la propiedad no es compartida con terceros.
Llama la atención porque, si somos mal pensados, podríamos afirmar que la modificación legal tiene una tonalidad "antiburguesa", puesto que el propietario de -por ejemplo- un terreno de cultivo sí está facultado a dar su consentimiento para el ingreso de las autoridades. No creo que sea el caso, pero definitivamente ha sido mala la oportunidad en la que se aprobó la Ley N° 31264 -al final del gobierno del expresidente Sagasti, quien no la observó y ad portas de un gobierno acusado de "comunista"- generando suspicacias.
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